小區(qū)的物業(yè)費(fèi) 指什么

 其實(shí)物業(yè)的管理范圍說(shuō)白了就是你家大門外，小區(qū)四周圍墻以內(nèi)就是物業(yè)該管的，共有：保安、綠化、保潔、公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)等。家門以內(nèi)的也管，但那屬于特約服務(wù)，收費(fèi)的（維保期內(nèi)的除外）。具體的見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)

 附：最低的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

 物業(yè)一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

 類別 內(nèi) 容

 綜 合 標(biāo) 準(zhǔn)

  1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)等有償便民服務(wù)的，并公示服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

 2、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理客戶的咨詢和投訴。

 3、對(duì)項(xiàng)目及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)、特約服務(wù)、設(shè)備檔案和日常辦公進(jìn)行管理，建立檔案資料庫(kù)，各項(xiàng)安全檢查、管理做到有章可循、有據(jù)可查。

 4、甲方支持和配合物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，每年進(jìn)行兩次以上對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達(dá)%以上，及時(shí)改進(jìn)薄弱環(huán)節(jié)。

 5、物業(yè)管理人員應(yīng)全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書(shū)，特種作業(yè)人員應(yīng)%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。

 6、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，服務(wù)意識(shí)高，敬業(yè)精神高，業(yè)務(wù)素質(zhì)強(qiáng)，行為語(yǔ)言規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)，熱情。員工不得將頭發(fā)染成明顯怪異的顏色，女員工應(yīng)著淡妝，禁止?jié)鈯y艷抹，男員工不得蓄須、留長(zhǎng)發(fā)、剃光頭。不準(zhǔn)佩帶形狀明顯怪異的飾物。

 7、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)、消防培訓(xùn)及其他服務(wù)培訓(xùn)。

 維 修 養(yǎng) 護(hù)

 1、主要出入口設(shè)有房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設(shè)有路標(biāo)；各組團(tuán)、棟、及單元（門）、和公共配套設(shè)施場(chǎng)地的標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀。

 2、房屋外觀（包括屋面、連廊）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無(wú)破損；外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

 3、每日巡查3次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

 4、每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，中大修需申報(bào)甲方批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。

 5、急修半小時(shí)內(nèi)、其他保修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，建立有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

 6、建立小時(shí)值班記錄制度，用戶投訴少于3%。

 7、制定年維修保養(yǎng)計(jì)劃，并按計(jì)劃規(guī)定時(shí)間、內(nèi)容組織實(shí)施，做到預(yù)防檢修，定期保養(yǎng)、檢修，并做好記錄備案。

 8、如發(fā)生設(shè)備故障，接到故障報(bào)修分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)行維修人員應(yīng)正確執(zhí)行《設(shè)備應(yīng)急預(yù)案》，故障解除后應(yīng)及時(shí)填寫事故報(bào)告。

 9、加強(qiáng)系統(tǒng)設(shè)備的日常巡視檢查和維護(hù)保養(yǎng)，以確保系統(tǒng)設(shè)備完成好率達(dá)%以上。

 、設(shè)備保持外觀清潔，保持機(jī)房整體衛(wèi)生做到每月徹底清潔。

 、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

 、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，標(biāo)志、標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，不隨意改變用途，共用設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，日常的管理和維修養(yǎng)護(hù)情況良好。建立有設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳）、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄，對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。

 、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)事故隱患。

 、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃、更新改造計(jì)劃，向甲方提出報(bào)告與建議，根據(jù)甲方的決定，組織維修或更新改造。

 維 修 養(yǎng) 護(hù)

 、園區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范；區(qū)域內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位，設(shè)置有明顯的安全警示標(biāo)志。

 、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設(shè)備完好率%以上，按約定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

 、設(shè)備用房整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施，對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

 、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道通暢；有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。

 綠 化 養(yǎng) 護(hù)

 1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。植被存活率達(dá)到％以上，春秋兩季充分澆水，每周一次。夏季勤澆水，每周兩次，宜早、晚澆。春秋季每?jī)芍芤淮危究刹粷菜?

 2、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木生長(zhǎng)良好，無(wú)枯死、無(wú)樹(shù)掛，適時(shí)修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹(shù)形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹(shù)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。

 3、草坪生長(zhǎng)整齊，及時(shí)進(jìn)行修剪，草坪長(zhǎng)到mm～mm時(shí)，應(yīng)予修剪草坪修剪后高度為mm。及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生；無(wú)垃圾、無(wú)煙頭紙屑。

 4、綠籬枝葉較茂密，適時(shí)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。

 5、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲(chóng)害，病蟲(chóng)害無(wú)明顯跡象。

 6、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損。

 7、綠化地設(shè)有提示愛(ài)護(hù)綠化的宣傳牌。

 保 潔 服 務(wù)

 1、根據(jù)實(shí)際情況合理布設(shè)果皮箱或垃圾桶，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象，保持垃圾設(shè)施清潔、無(wú)異味；垃圾袋裝化。

 2、有健全的保潔制度，道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等公共區(qū)域設(shè)專人保潔，每天清掃2次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每周擦拭2次；路燈、樓道燈每月清潔1次。

 3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏，保持通暢，無(wú)堵塞外溢；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

 4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

 5、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放等現(xiàn)象。

 6、建立消殺工作管理制度，根據(jù)園區(qū)實(shí)際情況開(kāi)展毒和滅蟲(chóng)除害工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。

 7、公共通道每日定時(shí)清掃，樓梯扶手每日定時(shí)清擦不少于1次，公共部位門、內(nèi)窗每周實(shí)時(shí)清擦不少于2次，外窗視情況急時(shí)清擦。

 8、一層共用大廳、電梯候梯廳每日清潔不少于3次，電梯轎箱墻每日清擦不少于3次，電梯轎箱地面保持清潔，視天氣情況及時(shí)保潔一層共用大廳、電梯候梯廳、果殼箱并配備專人不間斷的清潔、保潔，并對(duì)過(guò)往顧客有禮貌避讓。

 9、對(duì)園區(qū)內(nèi)設(shè)置的垃圾桶、果殼箱做到日產(chǎn)日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺，消殺每周不低于3次。

 秩 序

 1、為加強(qiáng)辦公樓、園區(qū)及人員的安全管理，物業(yè)公司要成立專業(yè)的安保機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)對(duì)治安、消防工作安全的各項(xiàng)管理工作。門崗室整潔，公共秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴有明顯的標(biāo)志。

 2、設(shè)專人小時(shí)值勤，其中主出入口晝夜有專人站崗值守，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施有效管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

 3、要制定各種突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，并從人員、設(shè)備、物資、車輛等方面給予保障。建立檔案資料庫(kù)，各項(xiàng)安全檢查、管理做到有章可循有據(jù)可查。配合公安機(jī)關(guān)打擊各種破壞治安和刑事犯罪活動(dòng)。4、按照規(guī)定路線和時(shí)間小時(shí)進(jìn)行有計(jì)劃、不間斷的巡邏，每天不少于8次；對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次，并做好巡查記錄；夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于兩次的防范檢查和巡邏；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施小時(shí)監(jiān)控并做有完備的記錄。

 5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告甲方和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

 6、建立健全安全防范組織機(jī)構(gòu)，簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)，落實(shí)各項(xiàng)安全責(zé)任。在辦公樓內(nèi)，設(shè)置門禁系統(tǒng)、防火監(jiān)控室、安監(jiān)室、小時(shí)有人值班，對(duì)崗內(nèi)發(fā)生的情況做詳細(xì)記錄。

 7、 樓內(nèi)防火設(shè)施齊全，對(duì)消防管理人員定期培訓(xùn)，做到人人會(huì)使用報(bào)警和滅火設(shè)施設(shè)備。

 8、 車庫(kù)實(shí)行小時(shí)保安人員值班，對(duì)各種意外情況都做詳細(xì)記錄。

 9、 大廈監(jiān)控器系統(tǒng)隨時(shí)記錄各種情況，按規(guī)定保存各項(xiàng)紀(jì)錄，并建立專業(yè)檔案。

 、管理處保安員對(duì)大廈內(nèi)的大堂、樓道、樓梯、電梯及死角進(jìn)行定期定時(shí)巡視，并將檢查時(shí)間、地點(diǎn)、巡視次數(shù)作詳細(xì)記錄，保安員巡視次數(shù)每天不少于四次。

 、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后要及時(shí)處理并上報(bào)。如遇緊急情況必須及時(shí)采取緊急措施。

 、保安人員在巡視時(shí)，必須按照即定巡視路線進(jìn)行巡視。

 、車場(chǎng)管理員必須小時(shí)有人值班,不得空崗。

 、車場(chǎng)管理員熟悉車場(chǎng)管理系統(tǒng)一般性故障的處理程序，停車場(chǎng)管理系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí),立即通知工程部人員到場(chǎng)維修.平時(shí)主機(jī)顯示器保持在實(shí)時(shí)監(jiān)控界面。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)相關(guān)要求，制作停車證和專用車位牌。車場(chǎng)管理員要如實(shí)詳盡地記錄當(dāng)天發(fā)生的事件，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。

 、車場(chǎng)管理員工作時(shí)應(yīng)著裝整潔，舉止文明、禮貌待人、服務(wù)熱情周到、努力化解工作中的各種矛盾，對(duì)外避免發(fā)生沖突。

 、發(fā)生任何車輛事故時(shí)，及時(shí)上報(bào)看管好事故現(xiàn)場(chǎng)，疏導(dǎo)其它車輛繞行，確保道路通暢。接到火警報(bào)警信號(hào)時(shí)，值班員要按照制定的火警處置預(yù)案的程序報(bào)警，并通知有關(guān)人員到火警地點(diǎn)撲救。

 、停車場(chǎng)內(nèi)停放的車輛發(fā)生丟失，由車主報(bào)公安部門處理，管理處將配合公安部門為破案提供線索，不負(fù)責(zé)賠償。

 、 物業(yè)管理實(shí)行危險(xiǎn)品專業(yè)化管理，對(duì)危險(xiǎn)品的保管、出入、使用實(shí)行登記，建立健全危險(xiǎn)品管理檔案。 危險(xiǎn)品、易燃物品領(lǐng)用采取用多少、領(lǐng)多少，工作場(chǎng)地不得過(guò)量存放。

 、安全部們應(yīng)定期對(duì)危險(xiǎn)品和易燃物品進(jìn)行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。

 、 嚴(yán)禁易燃易爆物品進(jìn)入大廈。

 、腐蝕、有害氣體類危險(xiǎn)品應(yīng)放置在專用倉(cāng)庫(kù)（箱柜），倉(cāng)庫(kù)（柜）由專人保管。

 、 購(gòu)買危險(xiǎn)品應(yīng)在保安部備案并由專人采購(gòu)、驗(yàn)收入庫(kù)。

 、易燃類危險(xiǎn)品限量購(gòu)買，對(duì)存放易燃物品倉(cāng)庫(kù)、箱、柜應(yīng)保證遮光、干燥、通風(fēng)和排風(fēng)，且安設(shè)阻燃防爆開(kāi)關(guān)和防爆燈。

 、存放易燃物品倉(cāng)庫(kù)、箱、柜處應(yīng)有明顯"禁煙標(biāo)志"和"閑人莫入"標(biāo)志。