小區(qū)的物業(yè)費 指什么

 其實物業(yè)的管理范圍說白了就是你家大門外，小區(qū)四周圍墻以內就是物業(yè)該管的，共有：保安、綠化、保潔、公共設備設施維護等。家門以內的也管，但那屬于特約服務，收費的（維保期內的除外）。具體的見標準

 附：最低的一級標準

 物業(yè)一級服務標準

 類別 內 容

 綜 合 標 準

  1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務等有償便民服務的，并公示服務項目和服務標準。

 2、設有服務接待中心，公示小時服務電話，及時處理物業(yè)管理服務合同范圍內的公共性事務，受理客戶的咨詢和投訴。

 3、對項目及房產檔案、物業(yè)管理服務、特約服務、設備檔案和日常辦公進行管理，建立檔案資料庫，各項安全檢查、管理做到有章可循、有據(jù)可查。

 4、甲方支持和配合物業(yè)管理的各項工作，每年進行兩次以上對物業(yè)管理服務滿意度抽樣調查，滿意率達%以上，及時改進薄弱環(huán)節(jié)。

 5、物業(yè)管理人員應全部持有物業(yè)管理人員職業(yè)上崗證書，特種作業(yè)人員應%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

 6、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標志，服務意識高，敬業(yè)精神高，業(yè)務素質強，行為語言規(guī)范，服務主動，熱情。員工不得將頭發(fā)染成明顯怪異的顏色，女員工應著淡妝，禁止?jié)鈯y艷抹，男員工不得蓄須、留長發(fā)、剃光頭。不準佩帶形狀明顯怪異的飾物。

 7、定期對服務人員進行物業(yè)管理業(yè)務知識培訓、消防培訓及其他服務培訓。

 維 修 養(yǎng) 護

 1、主要出入口設有房屋、道路平面示意圖、宣傳欄，主要路口設有路標；各組團、棟、及單元（門）、和公共配套設施場地的標識齊全、規(guī)范、美觀。

 2、房屋外觀（包括屋面、連廊）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序。

 3、每日巡查3次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

 4、每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結果制定維修計劃，中大修需申報甲方批準后，組織實施。

 5、急修半小時內、其他保修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，建立有完整的報修、維修和回訪記錄。

 6、建立小時值班記錄制度，用戶投訴少于3%。

 7、制定年維修保養(yǎng)計劃，并按計劃規(guī)定時間、內容組織實施，做到預防檢修，定期保養(yǎng)、檢修，并做好記錄備案。

 8、如發(fā)生設備故障，接到故障報修分鐘內到達現(xiàn)場，運行維修人員應正確執(zhí)行《設備應急預案》，故障解除后應及時填寫事故報告。

 9、加強系統(tǒng)設備的日常巡視檢查和維護保養(yǎng)，以確保系統(tǒng)設備完成好率達%以上。

 、設備保持外觀清潔，保持機房整體衛(wèi)生做到每月徹底清潔。

 、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。

 、公共配套服務設施完好，標志、標識齊全、規(guī)范，不隨意改變用途，共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，日常的管理和維修養(yǎng)護情況良好。建立有設備檔案（設備臺帳）、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄，對設備故障及重大或突發(fā)性事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

 、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常，無事故隱患。

 、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃、更新改造計劃，向甲方提出報告與建議，根據(jù)甲方的決定，組織維修或更新改造。

 維 修 養(yǎng) 護

 、園區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范；區(qū)域內公共娛樂設施、水池等部位，設置有明顯的安全警示標志。

 、路燈、樓道燈、景觀燈等公共照明設備完好率%以上，按約定時間定時開關。

 、設備用房整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施，對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

 、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道通暢；有健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案。

 綠 化 養(yǎng) 護

 1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。植被存活率達到％以上，春秋兩季充分澆水，每周一次。夏季勤澆水，每周兩次，宜早、晚澆。春秋季每兩周一次，冬季可不澆水。

 2、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹在一周內清除，并適時補種。

 3、草坪生長整齊，及時進行修剪，草坪長到mm～mm時，應予修剪草坪修剪后高度為mm。及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。

 4、綠籬枝葉較茂密，適時進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

 5、適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。

 6、園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。

 7、綠化地設有提示愛護綠化的宣傳牌。

 保 潔 服 務

 1、根據(jù)實際情況合理布設果皮箱或垃圾桶，垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象，保持垃圾設施清潔、無異味；垃圾袋裝化。

 2、有健全的保潔制度，道路、廣場、停車場、綠地等公共區(qū)域設專人保潔，每天清掃2次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標識、宣傳欄、信報箱等共用部位設施設備每周擦拭2次；路燈、樓道燈每月清潔1次。

 3、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨水井、化糞井、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏，保持通暢，無堵塞外溢；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

 4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質符合衛(wèi)生要求。

 5、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。

 6、建立消殺工作管理制度，根據(jù)園區(qū)實際情況開展毒和滅蟲除害工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

 7、公共通道每日定時清掃，樓梯扶手每日定時清擦不少于1次，公共部位門、內窗每周實時清擦不少于2次，外窗視情況急時清擦。

 8、一層共用大廳、電梯候梯廳每日清潔不少于3次，電梯轎箱墻每日清擦不少于3次，電梯轎箱地面保持清潔，視天氣情況及時保潔一層共用大廳、電梯候梯廳、果殼箱并配備專人不間斷的清潔、保潔，并對過往顧客有禮貌避讓。

 9、對園區(qū)內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔，定期進行衛(wèi)生消殺，消殺每周不低于3次。

 秩 序

 1、為加強辦公樓、園區(qū)及人員的安全管理，物業(yè)公司要成立專業(yè)的安保機構，具體負責對治安、消防工作安全的各項管理工作。門崗室整潔，公共秩序維護人員統(tǒng)一著裝，佩戴有明顯的標志。

 2、設專人小時值勤，其中主出入口晝夜有專人站崗值守，對進出小區(qū)的車輛實施有效管理，引導車輛有序通行、停放。

 3、要制定各種突發(fā)事件的應急預案，并從人員、設備、物資、車輛等方面給予保障。建立檔案資料庫，各項安全檢查、管理做到有章可循有據(jù)可查。配合公安機關打擊各種破壞治安和刑事犯罪活動。4、按照規(guī)定路線和時間小時進行有計劃、不間斷的巡邏，每天不少于8次；對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次，并做好巡查記錄；夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于兩次的防范檢查和巡邏；配有安全監(jiān)控設施的，實施小時監(jiān)控并做有完備的記錄。

 5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告甲方和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

 6、建立健全安全防范組織機構，簽訂安全生產責任書，落實各項安全責任。在辦公樓內，設置門禁系統(tǒng)、防火監(jiān)控室、安監(jiān)室、小時有人值班，對崗內發(fā)生的情況做詳細記錄。

 7、 樓內防火設施齊全，對消防管理人員定期培訓，做到人人會使用報警和滅火設施設備。

 8、 車庫實行小時保安人員值班，對各種意外情況都做詳細記錄。

 9、 大廈監(jiān)控器系統(tǒng)隨時記錄各種情況，按規(guī)定保存各項紀錄，并建立專業(yè)檔案。

 、管理處保安員對大廈內的大堂、樓道、樓梯、電梯及死角進行定期定時巡視，并將檢查時間、地點、巡視次數(shù)作詳細記錄，保安員巡視次數(shù)每天不少于四次。

 、發(fā)現(xiàn)問題后要及時處理并上報。如遇緊急情況必須及時采取緊急措施。

 、保安人員在巡視時，必須按照即定巡視路線進行巡視。

 、車場管理員必須小時有人值班,不得空崗。

 、車場管理員熟悉車場管理系統(tǒng)一般性故障的處理程序，停車場管理系統(tǒng)發(fā)生故障時,立即通知工程部人員到場維修.平時主機顯示器保持在實時監(jiān)控界面。物業(yè)公司應根據(jù)相關要求，制作停車證和專用車位牌。車場管理員要如實詳盡地記錄當天發(fā)生的事件，發(fā)現(xiàn)問題及時向上級報告。

 、車場管理員工作時應著裝整潔，舉止文明、禮貌待人、服務熱情周到、努力化解工作中的各種矛盾，對外避免發(fā)生沖突。

 、發(fā)生任何車輛事故時，及時上報看管好事故現(xiàn)場，疏導其它車輛繞行，確保道路通暢。接到火警報警信號時，值班員要按照制定的火警處置預案的程序報警，并通知有關人員到火警地點撲救。

 、停車場內停放的車輛發(fā)生丟失，由車主報公安部門處理，管理處將配合公安部門為破案提供線索，不負責賠償。

 、 物業(yè)管理實行危險品專業(yè)化管理，對危險品的保管、出入、使用實行登記，建立健全危險品管理檔案。 危險品、易燃物品領用采取用多少、領多少，工作場地不得過量存放。

 、安全部們應定期對危險品和易燃物品進行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改。

 、 嚴禁易燃易爆物品進入大廈。

 、腐蝕、有害氣體類危險品應放置在專用倉庫（箱柜），倉庫（柜）由專人保管。

 、 購買危險品應在保安部備案并由專人采購、驗收入庫。

 、易燃類危險品限量購買，對存放易燃物品倉庫、箱、柜應保證遮光、干燥、通風和排風，且安設阻燃防爆開關和防爆燈。

 、存放易燃物品倉庫、箱、柜處應有明顯"禁煙標志"和"閑人莫入"標志。